Od početka ove godine, promjene u poreznim propisima za vlasnike nekretnina u Hrvatskoj postale su ključna tema. S ciljem poticanja korištenja praznih stanova, novi porezni uvjeti donose izazove za vlasnike koji svoje nekretnine drže izvan tržišta. Dugoročno iznajmljivanje postaje ne samo povoljnija opcija već i strategija za izbjegavanje dodatnih troškova. Ovaj članak istražuje što novi propisi donose, zašto dugoročno iznajmljivanje predstavlja sigurniji i isplativiji izbor u usporedbi s kratkoročnim najmom te prednosti suradnje s agentima za nekretnine.
Ključne odredbe poreznog zakona i kako one utječu na vlasnike stanova
S novim poreznim zakonom, vlasnici praznih stanova suočavaju se s dodatnim poreznim obvezama. Zakon nalaže da nekretnine koje nisu korištene za stalno stanovanje ili nisu iznajmljene najmanje 10 mjeseci godišnje, mogu biti oporezovane višom stopom. Za vlasnike koji su oklijevali zbog dodatnih obaveza oko iznajmljivanja, ovo predstavlja poticaj za dugoročni najam, čime izbjegavaju dodatne troškove.
Glavne smjernice zakona
Tko će plaćati porez? Primjenjuje se na stanove koji nisu stalno korišteni ili nisu iznajmljeni više od 10 mjeseci godišnje, uključujući povremeno korištene apartmane u turističkim područjima.
Koliki će biti porez? Lokalna uprava može odrediti porez u rasponu od 0,6 do 8 eura po kvadratnom metru, što može povećati godišnje troškove vlasnika.
Izuzeci od plaćanja poreza stanovi koji se iznajmljuju dugoročno (najmanje 10 mjeseci godišnje) oslobođeni su ovog poreza. Na taj način zakon motivira vlasnike da dodatne nekretnine stave u dugoročni najam.
Dugoročno iznajmljivanje ima i nekoliko financijskih prednosti: stabilan i predvidiv prihod za razliku od kratkoročnog najma, gdje prihodi mogu značajno varirati zbog izmjena gostiju, čišćenja, oglašavanja i drugih dodatnih troškova.
Zašto odabrati dugoročno iznajmljivanje stana u Zagrebu?
U kratkoročnom najmu vlasnici se često susreću s promjenjivim rasporedom rezervacija i bez garancije stalnog prihoda. Sezonski najam može donijeti dobar prihod, no nosi i brojne izazove: nepredvidiva popunjenost, troškovi oglašavanja, priprema stana za svakog novog gosta, visoka razina održavanja i ovisnost o pozitivnim ocjenama na platformama poput Bookinga i Airbnb-a kako bi stan bio vidljiv i atraktivan. Zarada je teško predvidiva jer ovisi o sezoni, potražnji i konkurenciji, a svaki slobodan dan je propuštena zarada. Također, neočekivane situacije poput lockdowna mogu naglo smanjiti broj gostiju, dok je dugoročni najam stabilniji i otporniji na takve promjene.
Izazovi: Nepredvidiva popunjenost i zarada, pokrivanje svih troškova (režije, oglašavanje, provizije za booking platforme, promocije, oprema i potrošni materijal, redovito čišćenje, dočekivanje gostiju i održavanje) iz dnevne cijene najma.
Kod dugoročnog najma situacija je jednostavnija i donosi niz prednosti. Stanari preuzimaju troškove režija i potrošne opreme koju redovito koriste, što vlasniku smanjuje financijski teret i dodatne obaveze. Najmoprimci također više brinu o prostoru, jer ga doživljavaju kao svoj dom, dok kratkoročni gosti često nemaju takav osjećaj pripadnosti. Promjene u novom zakonu su i znak da je potražnja za stanovima za trajno stanovanje velika, čime je dugoročni najam siguran izbor.
S dugoročnim najmom vlasnici znaju koliko će mjesečno prihodovati i mogu planirati svoje financije, bilo da je riječ o otplati kredita ili štednji. Uz to, troškovi održavanja su manji jer su redovito održavanje i sitni popravci obaveza najmoprimca. Vlasnici nemaju dodatne obaveze oko stalnog čišćenja, pripremanja stana ili brige oko popunjenosti, kao kod kratkoročnog najma.
Prednosti: Redoviti i predvidivi mjesečni prihod, lakše planiranje financija, ugodno i funkcionalno opremljen stan bez potrebe za luksuznim detaljima, režijske troškove za korištenje stana, opreme i zajedničkih površina (čišćenje i rasvjeta stubišta, dizala, garaže, košnja okućnice i sl.) pokrivaju stanari, a također su odgovorni za prijavu kvarova i redovno održavanje prostora.
Što vlasnici obično smatraju izazovnim kod dugoročnog najma?
Proces iznajmljivanja može biti zahtjevan i vremenski iscrpljujući, ako se vlasnici sami bave svim aspektima. Evo najčešćih izazova s kojima se susreću:
Pronalazak pouzdanih stanara: Mnogi vlasnici brinu o tome kako procijeniti buduće stanare i kakav će dojam ostaviti jedni na druge, jer od te dinamike ovisi kako će stan biti održavan tijekom najma.
Zakonski aspekti: Puno vlasnika nije detaljno upoznato s pravnim obvezama kod sklapanja ugovora za dugoročni najam, kao ni s pripremom potrebnih dokumenata i procedura. Svaki ugovor je jedinstven, baš kao i ugovorne strane.
Održavanje stana: Dugoročni najam zahtijeva redovito održavanje prostora, te je potrebno informirati i uputiti stanare o smjernicama održavanja, na profesionalan i nenametljiv način, što može biti zahtjevno budući da vlasnici nemaju to iskustvo.
Komunikacija sa stanarima: Biti dostupan za pitanja i poteškoće važan je dio iznajmljivanja, no nije uvijek jednostavan za one koji nisu navikli na stalnu komunikaciju sa stanarima. Potrebno je od početka dogovoriti kako će izgledati taj odnos i način komunikacije, prilagođen individualno stranama – ljudi nisu šprance.
Prednosti suradnje sa stručnjacima za dugoročni najam
Pronalazak i selekcija kvalitetnih stanara: Agent osigurava provjeren izbor stanara kroz selekcijski proces, pri čemu kvalitetni stanari, a osobito strani najmoprimci, sve češće preferiraju stanove pod nadzorom stručnjaka. Sama činjenica da je agent uključen stvara dojam provjerenog i sigurnog najma, što podiže vjerodostojnost vlasnika i stana na tržištu.
Profesionalna prezentacija: Profesionalno izrađeni materijali, fotografije, video produkcija i opisi povećavaju atraktivnost stana, čime stanari stječu pozitivan dojam o stanu i vlasniku.
Brži pronalazak stanara: Kvalitetna prezentacija, dobro pozicioniran i plaćen oglas omogućuju veći broj upita te brže i uspješnije sklapanje ugovora, čime se izbjegavaju prazni mjeseci.
Pravna podrška i ugovorna zaštita: Agent osigurava sve potrebne pravne dokumente kao i da su sve ugovorne odredbe u skladu sa zakonom te jasne i fer za obje strane. Najmoprimci posebno cijene tu razinu sigurnosti, jer im suradnja s agentom daje povjerenje da je njihov najam pravno siguran.
Ugodna i profesionalna komunikacija: Agenti vode računa o ugodnoj komunikaciji, transparentnosti i profesionalizmu u svakom aspektu suradnje, čime se ostvaruje stabilan odnos i za vlasnika i za stanara.
Povjerenje i ugled na tržištu: Stan koji se iznajmljuje putem agenta nosi imidž provjerenosti i sigurnosti, što kvalitetnim najmoprimcima pruža garanciju stabilnog i organiziranog najma. Za vlasnike, ovakav pristup osigurava pozitivan imidž njihove nekretnine kao profesionalno vođene i dobro održavane.
Što vlasnici dobivaju kad angažiraju agenta za dugoročno iznajmljivanje?
Više slobodnog vremena: Sve obaveze oko iznajmljivanja su pokrivene, omogućujući vlasnicima da se posvete važnijim stvarima.
Stan bez praznog hoda: Privlačna prezentacija pomaže da stan brzo pronađe pouzdane stanare, čime se skraćuje prazno razdoblje, gubitci i troškovi.
Pravna sigurnost za obje strane: Kvalitetan ugovor prilagođen dogovoru između najmoprimca i najmodavca, jasno definira prava i obaveze svake strane. To smanjuje mogućnost nesporazuma i pruža potrebnu zaštitu u slučaju spora.
Redovita primanja: Dugoročni najam omogućuje stabilan i predvidiv mjesečni prihod.
Očuvanost stana: Pažljiva selekcija stanara smanjuje brige o stanju prostora i održavanju, uz osigurano pokriće režija.
Zaključak
Dugoročno iznajmljivanje stana u Zagrebu predstavlja stabilan i siguran izbor za vlasnike koji žele izbjeći dodatne porezne troškove i osigurati redoviti prihod. Novi zakonski propisi stvaraju povoljan okvir za dugoročne najmove, a suradnja s profesionalcima olakšava cijeli proces i donosi pogodnosti.
Razmišljate o dugoročnom iznajmljivanju? Slobodno se javite! Rado ću odgovoriti na sva vaša pitanja i učiniti cijeli proces jednostavnim i sigurnim za vas.
Comments