Prodaja stana može biti kompleksan proces, ali uz pravu pripremu i savjete, može proći bez stresa. Vodič za Prodavatelje pomoći će vam razumjeti bitne korake u prodaji stana, od postavljanja cijene do finalizacije, kako biste izbjegli prepreke i postigli najbolju moguću cijenu za vaš stan u Zagrebu.
Kada je pravo vrijeme za prodaju stana?
U Zagrebu sezonalnost tržišta nije toliko izražena, no ipak postoje određeni trendovi. Proljeće i rana jesen često su aktivniji zbog povećane potražnje. No, pravi trenutak za prodaju ovisi o specifičnostima vašeg stana i vašim okolnostima. Važno je pratiti kretanja na tržištu, a moj zadatak je pomoći u tom procesu i osigurati da prodaja ide u pravom smjeru.
Priprema stana za prodaju
Prvi dojam može značajno utjecati na percepciju kupaca, a priprema stana ključna je za postizanje konkurentne cijene i kvalitetnog odaziva. Veći odaziv kupaca pomaže nam da bolje razumijemo kako tržište reagira na vaš stan. Evo nekoliko praktičnih savjeta:
Pospremanje viška stvari
Stan treba biti uredan i prostran (prohodan) kako bi kupci mogli zamisliti svoj život u njemu. Priprema uključuje uklanjanje osobnih predmeta i drugih sitnica koje odvlače pažnju.
Čišćenje i osvježavanje
Čisti i organizirani prostori čine stan privlačnijim. Ako je moguće, uložite u farbanje neutralnim bojama kako bi prostor djelovao svjetlije i prozračnije, osim ako je stan već nedavno renoviran ili je predviđen za potpunu adaptaciju.
Dekorativni dodaci
Biljke, novi jastuci ili svjetiljke mogu unijeti toplinu i ugodniju atmosferu u prostor. Mali detalji mogu napraviti veliku razliku, a ne koštaju puno.
Zajednički prostori i ulaz
Uređenje balkona, ulaznih vrata, okućnice ili stubišta ostaviti će bolji dojam o cijelom objektu. Način održavanje zajedničkih prostora i površina također šalje signal o susjedstvu i zgradi.
Postavljanje cijene
Postavljanje konkurentne cijene jedan je od najvažnijih koraka. Previsoka cijena može odbiti kupce, dok preniska cijena može stvoriti dojam da s nekretninom nešto nije u redu. Cijena mora biti realna i fino naštimana.
Analiza
Prilikom postavljanja cijene, bitno je uzeti u obzir ostvarene cijene sličnih stanova u vašem kvartu. Oglašavane cijene često mogu zavarati, stoga je važno usporediti stvarne transakcije.
Prodaja nerenoviranog stana u starogradnji
Kod nerenoviranih stanova, prodajna cijena po m2 treba biti realno postavljena u odnosu na cijene novogradnji. Prilikom formiranja cijene, potrebno je uračunati i okvirne troškove renovacije. Ukupan iznos koji kupac treba uložiti (tražena cijena stana + troškovi radova) ne bi smio biti jednak ili veći od cijene za stan u novogradnji. Lokacija pritom ne mora nužno biti presudna. U suprotnom, kupci će vjerojatnije odabrati novogradnju, koja ne zahtijeva dodatna ulaganja, nudi suvremene pogodnosti te uključuje PDV.
Prodaja renoviranog stana u starogradnji
Čak i renovirani stanovi u starogradnji često nose određena ograničenja, kao što su stara infrastruktura zgrade, fasada ili nedostatak suvremenih pogodnosti poput odvojenih brojila, parkinga i lifta. A i mogući rizik, a taj je da renovacija i nije kvalitetno izvedena, a što je česta percepcija kupaca. Stoga takav stan treba biti cjenovno u boljem položaju od nerenoviranog, no i dalje konkurentan u usporedbi s novogradnjama. Jer unatoč renovaciji, ako je razlika u cijeni minimalna, kupci će biti više motivirani odabirom novogradnje i sigurnosti koju donose garancije na izvedene radove.
Marketing i promocija stana
Kvalitetna promocija je također bitna za privlačenje ozbiljnih kupaca. Evo kako najbolje promoviramo vaš stan:
Profesionalne fotografije i videozapisi
Ovo je najvažniji dio marketinške strategije. Prvi dojam o stanu kupci će steći online, stoga slike moraju biti privlačne i jasno prikazivati uredan prostor. Video tour dodatno podiže doživljaj stana, pružajući kupcima osjećaj kao da prolaze kroz prostor i pomaže im vizualizirati raspored i povezanost prostorija.
Ciljano oglašavanje
Oglasi moraju biti vidljivi na relevantnim platformama poput Njuškala, Youtube i društvenih mreža. Dobar naslov i jasan opis stana bitni su za privlačenje pažnje.
Predstavljanje stana kupcima
Kupci često traže dodatne informacije o stanu – povijest, stanje instalacija ili promjene koje su napravljene. Transparentnost i otvorenost će povećati povjerenje i ubrzati prodaju.
Pravna dokumentacija
Nakon što su kupci zainteresirani za vaš stan, jedan od najvažnijih segmenta u procesu je dokumentacija. Evo što ćete trebati:
Zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list)
Pokazuje tko je vlasnik stana i ima li nekih tereta (hipoteka, zalog, prava trećih osoba) i dostupan je online za brzu provjeru.
Uporabna dozvola
Potrebna ako je kupac koristi bankovni kredit za kupnju stana
Energetski certifikat
Zakonski obvezan dokument koji prikazuje energetsku učinkovitost stana ili zgrade. Provjerite postoji li već za vašu zgradu. Ako je stan renoviran, a zgrada ima niži razred, isplati se izraditi novi certifikat za stan.
Predugovor/Ugovor o prodaji
Predugovor se koristi za pravnu zaštitu prije glavnog ugovora. Oba dokumenta definiraju sve uvjete prodaje, a ugovor mora biti pravno provjeren s ovjerom potpisa kod javnog bilježnika.
Pismo namjere
Ako je stan pod hipotekom, vjerovnik izdaje pismo namjere. Ovaj dokument sadrži informacije o preostalom dugu i uvjetima zatvaranja. Vjerovnik pismom izražava spremnost da će nakon podmirenja duga, izdati brisovno očitovanje za brisanje hipoteke iz zemljišnih knjiga.
Brisovno očitovanje
Ako je dug već ranije podmiren, ali zabilježba hipoteke i dalje postoji u zemljišnim knjigama, potrebno je ishoditi brisovno očitovanje. To je pisana izjava vjerovnika kojom potvrđuje da je dug u potpunosti isplaćen i dopušta se brisanje hipoteke iz zemljišnih knjiga.
Posebne punomoći
Ako vlasnik ne može osobno prisustvovati, može dati specijalnu punomoć drugoj osobi. Punomoć mora biti stručno sročena za sve planirane radnje, kako ne biste riskirali da ne bi bila prihvaćena kod javnog bilježnika i ostalih institucija tijekom postupka.
Troškovi prodaje stana
Kao prodavatelj, važno je unaprijed planirati troškove vezane uz prodaju stana. Ako odlučite sami preuzeti ovaj proces, pripremite se na nekoliko izazova.
Prvo, morat ćete osigurati sredstva za online oglase, profesionalne fotografije i videozapise, kao i promociju stana na relevantnim platformama.
Zatim, važno je biti spreman na vrijeme koje ćete uložiti u kreiranje privlačnih oglasa te dogovaranje termina i na prezentaciju stana zainteresiranim kupcima. Svaki susret i pregovor zahtijeva dodatno vrijeme, kao i kontinuiranu komunikaciju s kupcima, kojima ćete trebati tumačiti cijeli postupak i biti podrška u svakom koraku.
Osim toga, pravne usluge također zahtijevaju financijski angažman. Morat ćete osigurati troškove odvjetnika za pripremu predugovora, ugovora, tabularne isprave i ostale potrebne dokumentacije, te koordinirati sve ove radnje s kupcem.
Ovi zadaci oduzimaju ne samo vrijeme, nego i energiju, pa je važno sve unaprijed isplanirati kako bi proces bio što jednostavniji i učinkovitiji, ali prije svega i siguran.
Što nakon prodaje?
Nakon što prodaja bude finalizirana, ostaje još nekoliko koraka:
Prijenos vlasništva
Nakon što kupac isplati dogovoreni iznos, potrebno je predati tabularnu izjavu kojom potvrđujete plaćanje i omogućavate upis vlasništva.
Primopredaja stana
Predajte stan i dogovorene elemente, uz kompletnu dokumentaciju, sa svim ključevima. Zapisnik o primopredaji može sadržavati detalje i fotografije o stanju stana i brojila u trenutku preuzimanja.
Prebacivanje režija
Nakon prodaje, kupac će biti odgovoran za prebacivanje režija na svoje ime, no vi možete pomoći tako što ćete pripremiti sve račune trenutnih dobavljača usluga, a koji će biti korisni zbog podataka obračunskog mjernog mjesta i slično.
Vodič za Prodavatelje nudi smjernice kroz osnovne korake prodaje stana i pomaže u planiranju procesa kako biste izbjegli potencijalne prepreke i stres.
No imajte na umu da su detalji individualni za svaku nekretninu. Ako želite stručno vodstvo i pomoć kroz cijeli postupak, tu sam da vas vodim kroz svaki korak i olakšam vam proces.
Comments